Consórcio imobiliário vale a pena?

Em tempos de Selic alta, o consórcio imobiliário pode ser uma boa alternativa para quem pensa em adquirir um imóvel e quer fugir dos juros de um financiamento. 

Dados recentes da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (ABAC) mostram que a busca pelo autofinanciamento em grupo tem aumentado com o passar do tempo. Segundo a entidade, o número de participantes ativos de consórcios cresceu 53% nos últimos 10 anos. Especificamente no caso de imóveis, esse crescimento foi de 19% em 2023 comparado ao ano anterior, o que representou mais de 1,71 milhão de consorciados ativos.

Há tempos que parcelar as compras faz parte da cultura financeira do brasileiro. A novidade é que o consórcio já não é mais simplesmente aquela “poupança forçada” de antigamente, como observa Caio Souza, head de Consórcios da XP.

“Além da compra programada, o consórcio é um instrumento de planejamento financeiro. Muitas vezes, a modalidade pode ser interessante para quem deseja comprar um imóvel sem perder a liquidez nem a rentabilidade de alguns investimentos”, diz.

Neste guia do InfoMoney, você vai entender como funciona o consórcio imobiliário – vantagens, desvantagens, custos e em que situações vale a pena lançar mão dessa forma de adquirir um imóvel. Continue a leitura e tire suas dúvidas agora!

Como funciona?

Um consórcio de imóvel tem o mesmo funcionamento de outros tipos de consórcios: os participantes do grupo pagam parcelas periódicas e formam um fundo comum usado para comprar a casa própria. O valor do imóvel é dividido pela duração do grupo, definida previamente. Na prática, cada integrante paga uma fração dele.

Todo mês – ou, em alguns casos, em outra periodicidade – a administradora sorteia parte do fundo entre os participantes. Quem vence o sorteio recebe uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio para utilizar na compra do imóvel.

Nessas ocasiões, os participantes também podem dar lances – ou seja, oferecer uma antecipação do pagamento. Via de regra, o lance maior leva a carta de crédito.

Suponha que, em um determinado mês, um participante de um grupo de consórcio de imóvel aceite quitar a metade da dívida, e que ninguém esteja disposto a dar um lance maior. Nesse caso, quem deu o lance de 50% será contemplado com a carta de crédito.

Taxas do consórcio imobiliário

Ao contrário do financiamento imobiliário, no consórcio de imóvel não há o pagamento de juros à instituição financeira. O consorciado tem de arcar com outros custos, como taxa de administração, fundo de reserva e seguro em alguns casos (este último custo deixou de ser obrigatório em 2021).

Atualmente, podemos encontrar no mercado taxas de administração entre 15% e 23% em média. Aqui, temos uma diferença muito importante entre financiamento e consórcio: a taxa de administração incide sobre o valor total da carta de crédito e é diluída nas parcelas, ao passo que, nas operações de crédito, os juros são capitalizados e se somam ao montante financiado.

Exemplo: considere um consórcio imobiliário de R$ 500.000, com prazo de 240 meses e taxa de administração de 20%. Para saber o valor dessa taxa durante todo o período do consórcio, basta aplicar 20% sobre os R$ 500.000, e teremos R$ 100.000. 

Somando os valores da carta de crédito e da taxa de administração, chegamos a R$ 600.000, e dividindo por 240, teremos R$ 2.500 de prestação mensal. Perceba que a sistemática do cálculo é a de juros simples, e não juros compostos como no caso do crédito bancário.

O fundo de reserva também incide sobre o valor da carta de crédito, e costuma ficar entre 1% e 3%. Esse custo visa cobrir eventos como inadimplência, despesas bancárias, entre outros, e o seu saldo (se houver) é ressarcido aos participantes quando o grupo chega ao fim.

Reajuste da carta de crédito

A carta de crédito e as parcelas a vencer do consórcio são reajustadas de acordo com o índice estabelecido no momento da contratação. No caso do consórcio de imóveis, o referencial mais utilizado costuma ser o Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Esse reajuste ocorre justamente para que o consorciado mantenha o poder de compra, seja por conta da inflação ou do aumento do preço dos imóveis de forma geral.

Como usar o FGTS no consórcio de imóvel?

Os recursos acumulados no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que costumam ser resgatados por quem vai financiar um imóvel, também podem ser usados no consórcio imobiliário. De acordo com a ABAC, existem quatro formas de se fazer isso:

Ao fazer um lance

Até 100% do saldo da conta do FGTS pode ser usado para ofertar um lance. Para tanto, o participante deve apresentar seu extrato do FGTS à administradora.

Para complementar a carta de crédito

Também é possível usar o FGTS para complementar a carta de crédito na hora de adquirir o imóvel. Se a carta de crédito é de R$ 300 mil, por exemplo, mas a casa custa R$ 350 mil, o participante pode sacar R$ 50 mil do FGTS para fechar o valor total.

A ABAC explica que, tanto na oferta de lance quanto na complementação da carta de crédito, o FGTS é liberado diretamente ao vendedor do imóvel.

Se a casa estiver pronta, a liberação ocorre após a entrega do contrato ou escritura de compra e venda registrada no Cartório de Registro Imobiliário. Para imóvel em construção, o repasse dos recursos demanda comprovar a conclusão da obra.

Para amortizar ou liquidar o saldo devedor

O FGTS pode ser usado para amortizar parte do saldo devedor ou liquidar toda a dívida, desde que o consorciado já tenha sido contemplado e adquirido o imóvel.

Isso pode ser feito com uma ou mais cotas, desde que utilizadas na aquisição do mesmo imóvel. Para a amortização, as prestações do consórcio devem estar em dia na data da utilização. Na liquidação de todo o saldo, pode haver parcela em atraso.